아파트 취득세 계산법, 분양 아파트는 언제 얼마 낼까?

취득세는 집을 살 때 딱 한 번 내는 세금이에요. 분양 아파트는 잔금을 낸 날(또는 등기일 중 빠른 날)이 취득일이 되고, 그날부터 60일 안에 신고하고 내야 해요. 입주 때 잔금과 함께 목돈이 필요하니 미리 계산해 두는 게 좋아요.

1주택자 기본 세율

6~9억 구간은 (취득가액 ÷ 1억 × 2/3 − 3)%로 계산해요. 예를 들어 7억 5,000만 원이면 (7.5 × 2/3 − 3) = 2%예요. 전용면적이 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 0.2%가 더 붙어요.

분양 아파트 취득가액은 어떻게 잡나

분양가에 발코니 확장비와 시행사와 계약한 유상 옵션까지 더한 금액이 기준이에요. 전용 85㎡를 넘는 아파트는 분양가에 건물분 부가가치세가 포함되는데, 취득세 과세표준에서는 부가세를 빼고 계산해요.

다주택자는 세율이 확 올라가요

이미 집이 있는 상태에서 추가로 사면 중과세가 적용될 수 있어요. 조정대상지역에서 2주택이 되면 8%, 3주택 이상은 12%예요. 비조정지역은 2주택까지 기본세율이 적용돼요. 일시적 2주택 등 예외 규정이 있으니 세무 상담을 받아 보세요.

생애최초 감면: 최대 200만 원

• 생애 처음 12억 원 이하 주택을 사면 취득세를 최대 200만 원까지 감면받아요 (2028년 말 취득분까지).
• 취득세가 200만 원 이하면 전액 면제, 넘으면 200만 원을 빼줘요. 지방교육세도 같은 비율로 함께 줄어요.
• 취득 후 3개월 안에 전입해서 살아야 하고, 3년 안에 팔거나 임대하면 감면받은 세금을 다시 내야 해요.

40세 미만 청년의 감면 한도를 300만 원으로 늘리는 개편안이 2026년 8월 입법예고됐지만, 아직 확정되지 않았어요. 확정되면 업데이트할게요.

정리

6억 원 이하 1주택이라면 취득세와 교육세를 합쳐 분양가의 약 1.1%, 생애최초라면 여기서 200만 원을 뺀 금액을 입주 자금에 넣어 두세요. 청약계산기는 생애최초 감면까지 자동으로 계산해 줘요.