분양 아파트, 돈은 언제 얼마나 낼까? 계약금·중도금·잔금 총정리

분양 아파트는 기존 아파트를 살 때처럼 한 번에 집값을 치르지 않아요. 공사 기간 동안 계약금 → 중도금 → 잔금 순서로 나눠 내고, 입주할 때 마지막 잔금을 내면서 집이 내 것이 돼요. 이 흐름을 알아야 "지금 얼마가 있어야 하는지", "입주 때 얼마가 필요한지"를 계획할 수 있어요.

보통 비율은 10 : 60 : 30

단지마다 비율이 달라서 계약금을 1차·2차로 나누거나, 잔금 비율을 높이는 경우도 있어요. 정확한 비율과 날짜는 입주자 모집공고의 "공급금액 및 납부일정" 표에 나와 있어요.

계약금: 당첨되면 가장 먼저 필요한 현금

계약금은 대출이 거의 안 되는 돈이라 미리 현금으로 준비해야 해요. 분양가 5억 원에 계약금 10%라면 5,000만 원이 계약일에 바로 필요해요. 발코니 확장비와 유상 옵션도 계약금이 따로 붙는 경우가 많으니 함께 챙겨 두세요.

중도금: 대부분 대출로 내요

중도금은 보통 시행사가 알선한 은행에서 받는 중도금 대출(집단대출)로 내요. 내가 직접 은행을 찾아다니지 않아도 되고, 대출금이 건설사로 바로 들어가요. 이자를 누가 언제 내는지는 단지마다 달라요.

• 무이자: 시행사가 이자를 대신 내줘요. 수분양자 부담이 가장 적어요.
• 이자후불제: 이자가 쌓였다가 입주할 때 한꺼번에 내요. 공사 중엔 부담이 없지만 입주 때 목돈이 필요해요.
• 유이자: 대출이 실행된 뒤부터 이자를 매달 내요.

발코니 확장비나 옵션 중도금은 대출이 안 되는 경우가 많아서 현금으로 내야 할 수 있어요. 공고의 "발코니 확장 납부일정"을 따로 확인하세요.

잔금: 주택담보대출로 갈아타는 순간

입주할 때는 남은 잔금을 내고, 그동안 받은 중도금 대출도 갚아야 해요. 대부분 잔금대출(주택담보대출)을 새로 받아서 중도금 대출을 갚고 잔금을 치러요. 이때부터는 일반 주택담보대출과 같은 규제가 적용돼요.

• LTV(집값 대비 대출 비율)와 DSR(소득 대비 상환액 비율)을 둘 다 통과해야 해요.
• 수도권·규제지역은 주택구입 목적 주담대 최대 한도가 6억 원이고, 중도금대출은 예외지만 잔금대출로 바꿀 때는 이 한도가 적용돼요.
• 수도권·규제지역 주담대는 만기가 30년 이내로 제한돼요.

그래서 "중도금은 다 대출로 냈는데, 잔금대출이 생각보다 적게 나와서 입주 때 돈이 모자란" 경우가 생겨요. 계약 전에 입주 시점 대출 한도를 미리 계산해 보는 게 중요해요.

정리: 입주 때 필요한 현금

청약계산기에 분양가와 내 소득만 넣으면 이 금액을 날짜별로 계산해 줘요.