다주택 취득세 중과 정리: 2주택 8%, 3주택 12%와 일시적 2주택 예외

무주택자나 1주택자가 집을 사면 취득세는 집값에 따라 1~3%예요. 그런데 이미 집이 있는 상태에서 한 채를 더 사면 중과세율이 붙어서 8%, 12%까지 올라가요. 10억 집이면 3,000만원이던 취득세가 8,000만원, 1억 2,000만원이 될 수 있어서, 갈아타기나 추가 구입 전에 꼭 확인해야 해요.

기본 세율 (1주택)

여기에 지방교육세(취득세의 10%)와 전용 85㎡ 초과 주택은 농어촌특별세(0.2%)가 붙어요. 자세한 계산법은 취득세 계산법 글을 참고하세요.

다주택 중과세율

여기서 중요한 건 새로 사는 집이 조정대상지역인지예요. 2025년 10.15 대책 이후 서울 전역과 경기 12곳이 조정대상지역이라, 이 지역에서 두 번째 집을 사면 원칙적으로 8%가 적용돼요. 중과가 적용되면 지방교육세(0.4%)와 농어촌특별세(85㎡ 초과 시 0.6%)도 함께 올라가요.

일시적 2주택: 3년 안에 팔면 1주택 세율

이사 때문에 새 집을 먼저 사고 기존 집을 나중에 파는 경우는 일시적 2주택으로 봐서 중과하지 않아요. 새 집을 산 날부터 3년 이내에 기존 집을 팔면 1주택 세율(1~3%)이 적용돼요. 만약 기한 안에 못 팔면 나중에 중과세율과의 차액을 추징당해요.

주택 수 계산할 때 빠지는 것

• 공시가격 1억 이하 주택(정비구역 등 예외 있음)은 주택 수에서 빠질 수 있어요.
• 상속받은 주택은 상속 개시일부터 일정 기간(5년) 동안 주택 수에서 제외돼요.
• 분양권·입주권은 2020년 8월 이후 취득분부터 주택 수에 포함돼요. 분양권이 있는 상태에서 집을 사면 2주택이 될 수 있어요.
• 주거용 오피스텔도 2020년 8월 이후 취득분부터 주택 수에 포함돼요.
• 주택 수는 세대 기준이라, 같은 세대인 배우자·자녀 명의 집도 합쳐서 세요.

생애최초 감면

반대로 생애 처음 집을 사면 12억 이하 주택에 대해 취득세를 최대 200만원까지 감면받을 수 있어요. 일정 기간 안에 전입하고 실거주해야 해서, 감면받고 바로 임대를 놓으면 추징될 수 있어요.

※ 세법은 매년 바뀔 수 있어요. 2026년 10월 기준 일반적인 내용이고, 실제 신고 전에는 관할 시·군·구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

자주 묻는 질문

조정대상지역에서 두 번째 집을 사면 취득세가 얼마인가요?

원칙적으로 8%예요. 다만 일시적 2주택으로 3년 안에 기존 집을 팔면 1주택 세율(1~3%)이 적용돼요.

분양권도 주택 수에 들어가나요?

2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권·입주권은 취득세 주택 수에 포함돼요.

일시적 2주택 처분 기한은 몇 년인가요?

새 집 취득일부터 3년 이내에 기존 주택을 처분하면 돼요.