토지거래허가구역 아파트 사는 법: 서울 전역 실거주 2년, 갭투자 금지

2025년 10월 15일 부동산 대책으로 서울 전역(25개 구)과 경기 12곳(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)이 토지거래허가구역으로 지정됐어요. 같은 지역은 투기과열지구·조정대상지역도 함께 지정돼서, 지금 이 지역에서 아파트를 사려면 규칙이 꽤 많아요.

토지거래허가구역이 뭔가요

원래 땅 투기를 막기 위한 제도인데, 아파트에도 적용돼요. 허가구역 안의 아파트(아파트가 포함된 연립·다세대 포함)를 사려면 계약 전에 구청(시청)의 허가를 받아야 하고, 허가 목적이 '실거주'라서 산 사람이 직접 들어가 살아야 해요. 2025년 10월 20일 이후 계약분부터 적용됐어요.

핵심 규칙 3가지

1. 허가 먼저, 계약 나중: 매도인과 조건을 정한 뒤 허가 신청서를 내고, 허가가 나온 뒤에 정식 계약을 해요. 허가 없이 계약하면 계약 자체가 무효예요.
2. 2년 실거주: 취득 후 2년 동안 직접 살아야 해요. 그래서 전세를 끼고 사는 갭투자는 사실상 불가능해요. 기존 세입자가 있는 집은 세입자 계약이 끝나야 들어갈 수 있어서 거래가 어렵거나 조건 조율이 필요해요.
3. 자금조달계획: 허가 신청 때 자금조달계획서와 증빙을 같이 내요. 주담대, 예금, 기존 집 매도 대금 등 돈을 어떻게 마련하는지 보여줘야 해요.

허가 절차와 기간

대출은 어떻게 되나

같은 지역이 규제지역이라 대출도 같이 줄었어요. 무주택자 LTV는 40%(생애최초는 70%), 수도권·규제지역 주담대는 주택가격 15억 이하 최대 6억, 15억 초과~25억 이하 4억, 25억 초과 2억까지예요. 여기에 DSR 40%와 스트레스 금리 3%가 적용돼요. 그리고 규제지역 주담대를 받으면 6개월 안에 전입해야 해요.

위반하면

• 허가 없이 계약하거나 거짓으로 허가를 받으면 징역 또는 벌금을 받을 수 있어요.
• 허가받은 목적대로 실거주하지 않으면 이행강제금(취득가액의 일정 비율, 매년 부과)이 나와요.
• 지자체가 실제 거주 여부를 점검해요.

예외도 있나요

일정 면적 이하 주거용 토지 거래, 경매로 낙찰받은 경우 등은 허가 대상에서 빠질 수 있어요. 또 실거주 의무 기간 중에도 근무지 이전·질병 같은 부득이한 사유는 예외가 인정되기도 해요. 상황마다 판단이 달라서, 해당 구청 부동산정보과에 미리 문의하는 게 가장 정확해요.

※ 2026년 10월 기준 내용이에요. 허가구역 지정 기간과 범위는 연장·조정될 수 있으니 거래 전 해당 지자체 공고를 확인하세요.

자주 묻는 질문

서울에서 전세 끼고 아파트를 살 수 있나요?

서울 전역이 토지거래허가구역이라 취득 후 2년 실거주 의무가 있어서 전세를 낀 갭투자는 사실상 불가능해요.

토지거래허가는 얼마나 걸리나요?

보통 접수 후 15일 이내 처리되지만 상황에 따라 더 걸릴 수 있어요.

허가구역 아파트는 대출이 얼마나 나오나요?

같은 지역이 규제지역이라 무주택자 LTV 40%(생애최초 70%), 주택가격에 따라 최대 6억·4억·2억 한도와 DSR이 적용돼요.