아파트 매매 순서 총정리: 가계약부터 잔금·등기까지 놓치기 쉬운 것들

아파트 매매는 보통 매물 결정 → 가계약 → 본계약 → (중도금) → 잔금·등기 순서로 1~3개월에 걸쳐 진행돼요. 각 단계에서 돈이 나가는 시점과 확인할 서류가 달라서, 순서를 미리 알면 실수를 크게 줄일 수 있어요.

1. 예산부터: 집값이 아니라 '총비용'으로

집값만 보고 예산을 잡으면 잔금 때 꼭 부족해요. 실제로는 집값에 취득세, 중개수수료, 국민주택채권, 등기·법무사 비용, 이사·수리비가 더해져요. 5억 아파트라면 부대비용만 1,000만원 안팎이에요.

2. 대출 한도 미리 확인

계약하고 나서 대출이 생각보다 적게 나오면 계약금을 날릴 수 있어요. 계약 전에 은행에서 대출 상담(사전 한도 조회)을 받아 두세요. 확인할 것은 LTV(집값 대비), DSR(소득 대비), 수도권·규제지역 주택가격별 상한, 그리고 규제지역 전입 의무예요. 자세한 내용은 DSR·LTV 가이드를 참고하세요.

3. 매물 확인: 등기부등본은 꼭 직접

• 등기부등본(등기사항전부증명서): 소유자가 매도인 본인인지, 근저당·가압류가 있는지 확인해요. 인터넷등기소에서 누구나 발급할 수 있어요.
• 건축물대장: 불법 증축이나 용도 문제를 확인해요.
• 세입자 여부: 전세·월세가 끼어 있으면 보증금 반환과 퇴거 일정을 잔금일에 맞춰야 해요. 토지거래허가구역은 실거주 의무 때문에 세입자 있는 집 거래가 어려워요.
• 관리비·하자: 관리사무소에 미납 관리비, 누수 이력 등을 물어보면 좋아요.

4. 가계약금: 보내기 전에 꼭 정할 것

마음에 드는 집이 있으면 보통 가계약금(집값의 일부, 수백만~천만원 단위)을 먼저 보내요. 이때 문자로라도 매매가, 계약일, 잔금일, 가계약금 금액, 해제 시 처리를 남겨 두세요. 가계약금은 매도인 명의 계좌로만 보내요.

5. 본계약: 계약금 10%와 특약

본계약 때 보통 집값의 10%(가계약금 포함)를 계약금으로 내요. 계약서에는 특약을 꼼꼼히 넣는 게 중요해요.

• 잔금일까지 근저당 말소 (매도인 상환 조건)
• 현 시설 상태 그대로 인도, 누수 등 중대 하자 발견 시 처리 방법
• 대출 불가 시 계약 처리(가능하면 넣되, 매도인이 거부할 수 있어요)
• 세입자 퇴거·보증금 반환 일정

계약 후 30일 안에 실거래 신고를 해야 하는데, 보통 중개사무소가 해요. 규제지역은 자금조달계획서도 제출해요.

6. 잔금일: 하루에 많은 일이 일어나요

1. 오전에 은행 대출 실행 → 매도인 계좌로 잔금 송금
2. 매도인이 기존 대출 상환, 근저당 말소 서류 준비
3. 관리비·공과금 정산, 열쇠·현관 비밀번호 인수
4. 법무사가 취득세 신고·납부와 소유권 이전 등기 신청

잔금일에는 취득세, 국민주택채권 할인 비용, 등기 수수료, 법무사 비용도 같이 나가요. 취득세는 잔금일로부터 60일 안에 신고·납부하면 되지만, 보통 등기와 함께 처리해요.

7. 입주 후 할 일

• 전입신고 (대출·감면 조건 때문에 기한이 있는 경우가 많아요)
• 생애최초 취득세 감면을 받았다면 실거주 기간 지키기
• 토지거래허가구역이라면 2년 실거주
• 재산세는 매년 6월 1일 소유자에게 부과돼요. 잔금일이 6월 1일 전후면 누가 내는지 미리 정해 두세요.

자주 묻는 질문

아파트 살 때 부대비용은 얼마나 드나요?

취득세, 중개수수료, 국민주택채권, 등기·법무사 비용, 이사비를 합치면 집값의 약 2~4% 정도예요. 집값과 주택 수에 따라 달라요.

가계약금을 보내기 전에 무엇을 확인해야 하나요?

등기부등본으로 소유자와 근저당을 확인하고, 매매가·잔금일·해제 조건을 문자로 남긴 뒤 매도인 명의 계좌로 보내세요.

취득세는 언제까지 내야 하나요?

잔금일(취득일)로부터 60일 이내에 신고·납부해야 해요.