분양권 전매제한과 실거주 의무, 언제 팔 수 있고 언제 들어가 살아야 할까

청약에 당첨되면 받는 '분양권'은 입주 전에 다른 사람에게 팔 수 있는 권리예요. 하지만 투기를 막기 위해 일정 기간 동안 팔 수 없게 막아 두는데, 이걸 전매제한이라고 해요. 그리고 일부 단지는 입주 후 직접 살아야 하는 실거주 의무도 있어요. 두 가지를 모르고 청약했다가 계획이 꼬이는 경우가 많아요.

전매제한 기간 (2023년 4월 완화 이후 기준)

기간은 당첨자 발표일부터 세요. 그리고 2025년 10.15 대책으로 서울 전역과 경기 12곳이 규제지역이 되면서, 이 지역에서 새로 공급되는 분양은 3년 전매제한을 받게 됐어요.

실거주 의무

분양가상한제가 적용된 수도권 단지(주로 공공택지, 일부 민간택지)는 입주 후 일정 기간 직접 거주해야 해요. 기간은 분양가가 시세 대비 얼마나 싼지에 따라 2~5년 수준이에요. 2024년 법 개정으로 최초 입주 시점이 아니라 입주 후 3년 이내에만 거주를 시작하면 되도록 유예됐어요. 그래서 입주 때 바로 못 들어가도 일단 전세를 놓아 잔금을 치르고, 3년 안에 들어가서 남은 기간을 채우는 게 가능해졌어요.

• 실거주 의무를 지키지 않으면 처벌이나 주택 매입(LH 등에 분양가 수준으로 되파는 것) 대상이 될 수 있어요.
• 모든 단지에 있는 건 아니라서, 입주자 모집공고문의 "거주의무기간"을 꼭 확인하세요.

전매제한 예외

근무·생업·질병·취학 때문에 세대원 전원이 다른 지역으로 이사하거나, 해외로 이주하는 경우 등은 예외적으로 전매가 허용될 수 있어요. 다만 대부분 LH 등 공공기관 동의가 필요하고, 일부 경우에는 공공이 우선 매입하기도 해요.

정리

• 규제지역·수도권 공공택지 분양은 3년 동안 분양권을 팔 수 없다고 생각하고 자금 계획을 세우세요.
• 분양가상한제 단지는 실거주 기간이 있으니, 직접 살 수 있는 곳인지 먼저 따져 보세요.
• 잔금 때 전세를 놓을 계획이라면 실거주 의무 유예 조건과 대출 조건(전입 의무)을 같이 확인하세요.

※ 2026년 10월 기준 일반적인 규정이에요. 단지마다 적용 기준이 달라서 모집공고문이 가장 정확해요.

자주 묻는 질문

수도권 분양권은 언제부터 팔 수 있나요?

공공택지·규제지역은 당첨자 발표일부터 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 밖의 수도권은 6개월이 지나야 팔 수 있어요.

실거주 의무는 입주하자마자 지켜야 하나요?

2024년 개정으로 입주 후 3년 이내에 거주를 시작하면 돼요.

모든 분양 아파트에 실거주 의무가 있나요?

아니요. 주로 분양가상한제가 적용된 수도권 단지에 있어요. 모집공고문의 거주의무기간을 확인하세요.