특별공급
생애최초 특별공급 조건 총정리: 소득·자산 기준과 추첨 물량까지
생애최초 특별공급은 이름 그대로 세대원 모두가 태어나서 한 번도 집을 가진 적이 없는 경우에 신청할 수 있는 특별공급이에요. 가점이 낮은 20~30대도 노려볼 수 있어서 경쟁이 치열하지만, 조건만 맞으면 일반공급보다 당첨 확률이 높은 경우가 많아요.
기본 자격
- 세대 전원 무주택이고, 세대원 모두 과거에 주택을 소유한 적이 없어야 해요. 무주택 기간이 아니라 "평생 소유 이력"을 봐요.
- 청약 1순위여야 해요. 국민주택은 납입 인정 금액 600만원 이상이 추가로 필요해요.
- 5년 이상 소득세를 낸 이력이 있어야 해요. 연속일 필요는 없고, 근로·사업소득으로 소득세를 낸 해가 5개 연도 이상이면 돼요.
- 입주자 모집공고일 현재 근로자 또는 자영업자여야 해요(과거 1년 이내 소득세 납부 이력으로 확인).
소득·자산 기준
소득은 도시근로자 가구원수별 월평균소득 대비 비율로 봐요. 민영주택 기준으로 많이 쓰이는 구조는 이래요.
| 구분 | 물량 | 소득 기준 |
|---|---|---|
| 우선공급 | 약 50% | 월평균소득 130% 이하 |
| 일반공급 | 약 20% | 월평균소득 160% 이하 |
| 추첨공급 | 약 30% | 소득 기준 초과자(자산 기준 충족) + 1인 가구 |
추첨공급은 소득이 기준을 넘더라도 부동산 자산 기준(매년 고시되는 금액 이하)을 충족하면 신청할 수 있어요. 또 예전에는 혼인했거나 자녀가 있어야 했지만, 지금은 1인 가구도 추첨 물량에 신청할 수 있어요. 다만 1인 가구는 전용 60㎡ 이하 주택에만 신청할 수 있어요.
소득 확인 팁 도시근로자 월평균소득은 매년 바뀌고, 가구원 수(본인+배우자+자녀 등)에 따라 금액이 달라요. 맞벌이라면 부부 합산 소득으로 봐요. 정확한 금액은 입주자 모집공고문 표를 확인하세요.
당첨자 선정 방식
생애최초 특별공급은 가점제가 아니라 추첨으로 뽑아요. 다만 지역 거주자 우선 배정이 있어서, 해당 지역에 오래 산 사람이 먼저 기회를 받아요. 그래서 가점이 낮아도 당첨될 수 있고, 반대로 가점이 높다고 유리하지도 않아요.
당첨 후 꼭 알아야 할 것
- 대출: 생애최초 구입이면 규제지역에서도 LTV 70%가 적용돼요(일반 무주택자는 규제지역 40%). 다만 수도권·규제지역은 주택가격에 따른 대출 상한(15억 이하 6억 등)과 DSR이 같이 적용돼요.
- 취득세 감면: 생애최초로 12억원 이하 주택을 사면 취득세를 최대 200만원까지 감면받을 수 있어요(일정 기간 실거주 요건 있음).
- 재당첨 제한·전매 제한: 지역에 따라 일정 기간 다른 청약과 분양권 전매가 제한돼요.
당첨되면 얼마 필요할까? 생애최초는 대출 비율이 높아서 계약금과 잔금 계획을 미리 세우는 게 중요해요. 청약 계산기에서 '생애최초'를 체크하면 LTV 70%와 취득세 감면까지 반영해서 계산해 줘요.
자주 묻는 질문
생애최초 특별공급은 1인 가구도 신청할 수 있나요?
네, 추첨 물량에 신청할 수 있어요. 다만 전용 60㎡ 이하 주택만 신청 가능해요.
소득세 5년 납부는 연속이어야 하나요?
연속일 필요는 없어요. 소득세를 낸 해가 5개 연도 이상이면 돼요.
생애최초 특별공급은 가점으로 뽑나요?
아니요. 소득 구간별로 추첨해서 뽑아요. 가점이 낮아도 당첨될 수 있어요.
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